31 janvier 2019 SPÉCIAL IMMOBILIER : LA FIN DE LA HAUSSE, C’EST POUR BIENTÔT !

Malgré le repli continu des taux d’intérêt, les acheteurs commencent à caler face à l’inflation. Nos conseils pour profiter de l’accalmie qui se profile, quel que soit votre projet.

Création de l’impôt sur la fortune immobilière, hausse de 1,7 point de la CSG sur les loyers, maintien probable d’une surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires, soumission des revenus fonciers au futur prélèvement à la source… Le moins que l’on puisse dire, c’est que les derniers mois n’ont pas été roses en matière de fiscalité immobilière. Des mesures conçues par les membres du nouveau gouvernement dans un seul et même but : faire – enfin – baisser les prix de la pierre.

On ne voudrait pas les décourager, mais force est de constater que leur plan a, pour l’heure, capoté. Depuis l’été 2017, la cote a en effet un peu partout progressé. De quelques points de pourcentage dans des villes où, jusqu’ici, elle stagnait, comme Marseille et Le Mans. Ailleurs, elle a carrément flambé de 5 à 10%, comme à Rennes, une ville qui bénéficie toujours de l’effet TGV. Ou à Paris et dans sa proche banlieue, zones frappées d’une pénurie croissante de logements. Quant aux villes où la morosité prévaut toujours, telles qu’Avignon et Lens, elles ne sont plus qu’une poignée.

Certes, un léger ralentissement du marché avait été enregistré début 2018. “Mais l’activité est revenue à des niveaux élevés depuis l’été”. Les explications de cette frénésie sont connues, et tiennent essentiellement au repli, modéré mais continu, des taux d’emprunt depuis la rentrée 2017. Une baisse qui a fait revenir la confiance, chez les acquéreurs au pouvoir d’achat dopé, comme chez les vendeurs, certains de pouvoir dénicher un nouveau bien conforme à leurs désirs.

Un vaste tour de France permet un même constat : l’inflation généralisée devrait fortement décélérer. La plupart des professionnels pronostiquent ainsi, au titre de l’année 2018, une hausse des prix limitée à 2% environ. Déjà, les signes avant-coureurs d’une stabilisation se multiplient. C’est ainsi que, dans de nombreuses villes, les acheteurs commencent à renâcler, en refusant de se plier aux exigences, toujours plus élevées, des propriétaires. Quitte, parfois, à abandonner leur projet. Ailleurs, c’est le stock de logements qui commence à se reconstituer, phénomène inédit depuis trois ans. Quant au moteur des taux d’intérêt, il commence lui aussi à caler.

Les conditions de financement, désormais proches des planchers atteints en 2016, ne pourront en effet guère tomber plus bas. Les banques en sont même réduites à proposer des emprunts de longue durée, au-delà de 25 ans, pour permettre à toute une catégorie d’acheteurs de passer à l’acte. Selon L’Observatoire crédit logement, la durée des prêts s’est ainsi allongée de quatre mois depuis le début de l’année, à 18,5 ans en moyenne.Paris, comme toujours, pourrait toutefois échapper à cette accalmie généralisée. La pénurie de biens devrait en effet y être renforcée par l’installation annoncée de plusieurs milliers de banquiers fortunés, quittant Londres suite au Brexit. C’est ainsi que le mètre carré pourrait, dès cette rentrée de septembre, atteindre 9.400 euros en moyenne (soit + 5,3% sur un an, selon les notaires), tout proche de la barre symbolique des 10.000 euros, seulement franchie jusqu’ici par les petites surfaces. Même tendance en banlieue, où les projets de métro du Grand Paris, comme la perspective des Jeux olympiques de 2024, font se multiplier rénovations et nouveaux quartiers, autant de forts soutiens à la cote. Dans les plus grandes agglomérations, enfin, telles que Lyon, Nantes ou Nice, la clientèle en quête des logements les plus rares, ou des adresses les plus prestigieuses, devrait, elle, pouvoir continuer à suivre la valse tarifaire. Bref, c’est un marché à deux vitesses qui pourrait bien se dessiner, d’ici à début 2019 en tout cas

Au-delà, c’est la future loi Elan, pour “Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique”, qui dictera la tendance. Ce texte dédié à l’immobilier, qui deviendra définitif à l’automne, ambitionne comme les précédents de créer le fameux “choc d’offre”, susceptible de faire refluer les prix… Pour l’heure, il inspire plutôt des sentiments mitigés. “Bonus de constructibilité pour les bureaux transformés en logements, ou dispositifs antirecours abusifs contre les permis de construire, la plupart des mesures annoncées se contentent de dépoussiérer de vieilles recettes”, confie, sous couvert d’anonymat, un promoteur spécialisé sur l’Ile-de-France.

Même s’il aurait pu être plus ambitieux, ce plan devrait cependant contribuer à soutenir la construction neuve et à augmenter l’offre. Par ailleurs, le plafonnement des loyers qu’il prévoit de réintroduire, même limité à une expérimentation de cinq ans, pourrait quant à lui refroidir les ardeurs des investisseurs parisiens.

Enfin, la vente annoncée d’appartements HLM devrait aussi contribuer, localement , à détendre le marché. Restera enfin à connaître le sort du dispositif Pinel, soutien à la hausse des prix du neuf. Ce bonus fiscal pourrait, à son tour, être raboté, à l’occasion de la prochaine loi de finances. Si, après tout cela, la cote s’acharne à progresser…