3 juillet 2017 Quand vous négociez un crédit immobilier en vue d’acheter un logement…

Quand vous négociez un crédit immobilier en vue d’acheter un logement, vous cherchez à obtenir le meilleur taux. Or, bien d’autres volets du prêt méritent d’être pris en compte.

Vous empruntez pour financer votre achat immobilier. Outre le taux du crédit, quels sont les points imposés par la banque prêteuse, mais que vous pouvez négocier afin d’obtenir les conditions les plus favorables ?

. Assurance emprunteur

En dehors du taux du crédit, « l’assurance emprunteur figure en priorité de ce qui doit être négocié, estime Cécile Roquelaure, directrice des études chez Empruntis, car c’est le levier qui permet de rapporter le plus ». Elle représente en moyenne un tiers du coût global du crédit. Recourir à la délégation, c’est-à-dire souscrire à une assurance individuelle autre que le ­contrat groupe de la banque peut diviser le coût total de l’assurance par deux, voire par trois.  Or « seuls 12 % des emprunteurs choisissent cette option et réalisent ainsi des économies ».

La délégation est appropriée pour les jeunes primo-accédants, les non-fumeurs, les cadres, mais aussi, quel que soit leur âge, tous les assurés qui veulent des garanties plus larges pour, par exemple, être couverts dans l’exercice d’un sport ou d’une profession à risque. La délégation est également préconisée pour les cas de maladie grave exclus des assurances groupe. Au demeurant, tout le monde a intérêt à comparer pour avoir le choix à la fois sur les garanties et les tarifs, le contrat individuel étant très souvent supérieur au contrat groupe sur l’un ou l’autre aspect. Quoique légale, la mise en concurrence reste, en pratique, délicate. Avant de négocier le taux du crédit, le mieux est de comparer les assurances en vérifiant votre assurabilité en fonction de votre âge et de votre état de santé. Et de mener en parallèle la négociation du taux du crédit et celle de celui de l’assurance.

Crédit immobilier : devez-vous domicilier vos revenus chez le prêteur ?

. Domiciliation des revenus

Imposer la domiciliation de vos revenus bancaires dans l’établissement prêteur est une pratique largement répandue, sauf pour les banques en ligne. Une récente ordonnance, confirmée par un décret du 14 juin 2017 est venue l’encadrer. Pour les crédits souscrits à partir du 1^er janvier 2018, la domiciliation ne pourra être imposée plus de dix ans (moins si la durée du crédit est plus courte), sachant, qu’en moyenne, la durée effective d’un prêt immobilier est de 7,9 ans. En échange de cette domiciliation, vous bénéficierez d’un avantage individualisé, soit un taux préférentiel pendant tout le crédit. C’est ce point précis que vous pouvez donc négocier.

Avant cette ordonnance, quelques banques incluaient dans leur contrat de prêt une notion de taux préférentiel en échange d’une domiciliation des revenus. « Le gouvernement vient en réalité de graver dans le marbre la possibilité pour une banque d’exiger la domiciliation des revenus d’un emprunteur sous réserve d’avantages préférentiels (taux d’intérêt notamment) consentis ».

Un courtier relève que des banques indiquent déjà dans leurs offres des réductions de taux liées à la domiciliation « en général de 0,2 ou 0,3 % – jusqu’à 1 % pour certaines d’entre elles – et de 0,10 % dans les banques en ligne ».Cependant « la lente remontée des taux observée depuis six mois dans les grilles bancaires peut masquer l’avantage réel consenti ». Attention, si vous ne respectez pas votre engagement, la banque pourra supprimer la décote pour les échéances restantes. A l’inverse, une fois les dix ans passés, vous pourrez verser votre salaire ailleurs tout en gardant ce bonus jusqu’au remboursement intégral du prêt, sans pénalités.

Lire aussi :

. Pénalités de remboursement anticipé

Si vous souhaitez revendre votre logement avant la fin de votre prêt, ou rembourser ce dernier plus rapidement, par exemple à l’occasion d’un héritage, vous vous exposez à des pénalités de remboursement anticipé (on parle d’IRA), sauf dans trois cas spécifiques qui vous ­concernent ou votre conjoint (e) : changement de lieu de travail, décès, cessation forcée d’activité. Les IRA peuvent être dissuasives : jusqu’à 3 % du capital restant dû ou plafonnées à six mois d’intérêt, au taux moyen du prêt. Vous avez donc intérêt à négocier pour en être exonérés totalement, ce qui est généralement automatique pour une revente au-delà de cinq ans. De plus, les taux étant bas, et donc les six mois d’intérêt ne pesant plus lourd, les banques sont plus enclines à y renoncer. Mais, ces indemnités resteront, dans tous les cas, facturées en cas de rachat de votre prêt par la concurrence.

. Frais de dossier

C’est aussi le point fort de banques en ligne qui ne ponctionnent aucuns frais de dossier, alors que dans les établissements traditionnels, il faut compter de 300 à 1.000 euros, en moyenne. Certains courtiers, souvent en ligne, ne demandent pas d’honoraires à leurs clients et se rémunèrent uniquement par les commissions que leur versent les banques partenaires. Quand des frais d’honoraires existent, ils correspondent, en moyenne, à 1 % du montant du prêt. Parfois, ils se substituent aux frais de dossier bancaire, mais ce n’est pas systématique. Tous ces frais peuvent être négociés, ce qui n’est pas le cas en revanche de ceux liés aux garanties, quelle que soit la formule choisie (caution, hypothèque…).

. Transférabilité du prêt

Elle permet de conserver son crédit alors que le bien est vendu pour en acheter un autre. C’est une option particulièrement avantageuse à négocier. Car, au vu des niveaux toujours très bas des taux actuels, il est probable que, dans quelques années, les conditions d’emprunt immobilier à taux fixe ne seront plus aussi attrayantes.

Bien sûr, de rares banques sont prêtes à concéder cette facilité. Veillez, quand elles le font, à bien en décortiquer les conditions, parfois dissuasives comme, cas réel, la signature chez le même notaire, le même jour de l’achat et de la vente !